אנקדוטות מפתיעות על מיסוי דירות ב-10% "בלבד"

פסק הדין, של כב' השופט דורות בעניין 24 דירותיו המושכרות של הטיקון בירן "הרעישו עולמות" יותר מ700 טוקבקיסטים ירו את חיצם לכוון השופט דורות. גילוי נאות, אינני מכיר את בירן ולא את כב' השופט דורות, אני מכיר את "גלגולי" החקיקה והפסיקה עד היום וגם קראתי את פסק הדין של דורות שהוא בבחינת דבר דבור על אופניו. הגיוני וצודק!

בעבר הרחוק, המס שהוטל על שכירות  נע סביב  כ 30% על הרווח תוך הכרה בהוצאות מסויימות בלבד, כגון פחת . הוצאות ניהול, מימון וכד' המאפיינות עסק להשכרת דירות ולא להשקעה, לא הוכרו. בשנות השמונים, נישומים מרובי דירות, שהכנסתם מעבודה היתה נמוכה והמס השולי שלהם בעקבות כך היה נמוך,  חפצו להתמסות כעסק ועל כן טענו שהם מנהלים עסק להשכרת דירות הדורש יגיעה בניהול השכרת דירותיהם, דבר העולה כדי עסק. מכאן, דרשו מרשות המיסים להכיר בהוצאות שכר, מימון וכד' ובכך ניסו להפחית את גובה המס. משרבו הנסיונות תוקן החוק לפני כ20 שנים וחוקק סעיף 122 לפקודת מ"ה: המטיל 10% מס מחזור. להזכירכם: טרם תיקונו, רשות המיסים טענה, בשלל פסקי דין, שיגיעה בהשכרת עשרות דירות זה לא יגיעה העולה כדי עסק וזאת בכדי למנוע מנישומים להפחית את תשלומי המיסים בגין השכרת דירות. כב' השופט דורות פשוט מיישם את טענות רשות המסים בגלגול הקודם של החוק.

האומנם ההסדר של מס מחזור 10% מיטיב תמיד עם המשכיר?

מונחים טרם הדיון:

10% מס על דמי שכירות הוא מס מחזור. כלומר המס מוטל לא על הרווח אלא על תקבולי הדירה ברוטו.

מס רווחי הון של 25% (מי שבידיו זו השקעה)– מוטל על הרווח בלבד כלומר: התקבולים פחות עלות הרכישה והוצאות מוכרות. לדוגמה : רכישת מניות ומכירתן ההפרש בין עלות רכישת המניות +עמלות וכד' לבין מחיר המכירה (רווח )-  ימוסה ב25%.

מס על ניהול עסק להשכרת דירות-מס שולי המוטל על מי שמנהל עסק –עד 50% אך כל ההוצאות מוכרות.

ולניתוח הנושא…

הבא נראה כיצד מס מחזור בשיעור של "רק" 10% שווה בממוצע למס המוטל על הרווח בשיעור של יותר מ25%!

דוגמה1:

דירה שנרכשה ב 2 מליון ₪,משכנתא 75% . הוצאות ריבית -3% שנתי , הפחת המותר בניכוי בגינה הוא 2% לשנה. כלומר כל שנה ישנה הוצאה של פחת בגובה40,000 ש"ח  וכ 30000 ₪ הוצאות מימון בממוצע (הולך ופוחת עם השנים)  . נניח שכר דירה חודשי של 5000 ש"ח כלומר הכנסה  משכ"ד שנתי כ- 60,000 ש"ח .

  • מיסוי דירות לפי מס מחזור בשיעור 10% על 60,000 ₪ – המס שישולם : 6000 ש"ח
  • מס רווחי הון 25%-במידה והיינו ממסים את הרווח מהשכרה ב25% אזי: על הכנסות של 60,000 ש"ח לשנה יש להפחית הוצאות של כ 73,000 ₪ ( 40000 ₪ פחת(2% לערך, על עלות הדירה ) 30000 ₪ הוצאות מימוןו 3000 ₪ תחזוקה ותיקונים/שיפורים במושכר). כלומר 17,000 ₪ רווח לפני מס.

אם נטיל מס על הרווח משכירות בשיעור מס כמו בבורסה, קרי, 25% -אזי- נקבל=0
המס שישולם:0 ₪ לשנה.

 

כלומר, יתכן בנקל שמס מחזור של 10% גבוה ממס רווחי הון של 25%

 דוגמה 2:

4 דירות בעלי נתונים כמו בדוג' לעיל. הדירות מושכרות ופקיד השומה מסווגן כעסק.

אם האוצר יקבע שמדובר בעסק אזי ניתן לתת משכורת לבני משפחה עבור שרותי ניהול ועבור תחזוקה . לאחר פחת הוצאות ומשכורות, יכול שהמס יהיה אף נמוך בהרבה  מ10% מס מחזור.

נניח כאמור 4 דירות כמו בדוגמה לעיל:

הכנסה משכר דירה: 60,000 לכל דירה(לפני הוצאות):

ל4 דירות: 240000 ש"ח לשנה

הוצאות:

פחת 160000לשנה (לפי 2% מהעלות).

הוצאות מימון  30000* 4 דירות= 120,000

משכורת ניהול לבת הסטודנטית 15000 ש"ח לשנה. מס שולי 0%  סה"כ מס 0

משכורת תחזוקה לבן הסטודנט  15000 ש"ח לשנה. מס שולי 0% סה"כ מס 0

רכישת פריטים להחלפה של ציוד מתכלה 5000 ש"ח לשנה

סה"כ הוצאות :315000 ₪.

מכאן: הכנסות (240000 ש"ח ) פחות הוצאות(315000 ש"ח) = הכנסה לאחר הוצאות ולפני מס- הפסד= 75000- ₪. רווח=0

 מכאן שעל תקבולים בסך 240,000 ₪ ישולם בעסק מס של 0 ₪ ויוכר הפסד הניתן לקיזוז מרווחים בשנת המס ו/או שיווצרו בעתיד, עפ"י תנאי החוק.

מחד: תשלום של 0 ש"ח מס כעסק! (התעלמתי מכמה מאות שקלים של ב"ל)

מאידך: תשלום של 24,000ש"ח מס מחזור על מיסוי דירות בשיעור10%.

מסקנה: מס מחזור של 10% יכול לעלות ביוקר.

כדאי לדעת:

  • מס המחזור של 10% חוקק ביוזמת רשות המיסים. מס מחזור פשוט משלמים ללא חישובים וויכוחים. מס מחזור רשות המיסים אינה צריכה לבדוק דווחות ולא לקלוט מאות אלפי דוחות – כלומר חסכון עצום ב "כאב ראש" גדול מאוד לרשות המיסים .
  • בממוצע – מס מחזור של 10% מכניס לקופת האוצר סכומים גבוהים מסכומי המס שרשות המיסים היתה גובה בפועל מכלל משכירי הדירות החייבים במס.
  • חפצים בהגבלת מספר דירות או תקרת תקבולי שכירות במסגרת סעיף 122? – בבקשה שנו את החוק. די לערפל המיסויי במיסוי דירות!.
  • מומלץ לבעלי הדירות לבדוק את חלופות הדווח המוצעות בחוק- ספק אם 10% מס מחזור זו ההצעה הטובה בעיר לתכנון המס!!
  • מי יכול לבדוק זאת? משרדנו מבצע בדיקה חישובית של חלופות המיסוי וממליץ באיזו חלופה לבחור במיסוי דירות .
hadasאנקדוטות מפתיעות על מיסוי דירות ב-10% "בלבד"