דייר סרבן פינוי בינוי

רוצים תמ"א 38 אך יש דייר סרבן בבניין, מה עושים?

חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969– מתמודד מאז חיקוקו עם מתח מובנה: ה"מתח" הקיים בין הרצון לאפשר לבעלים של דירה/ות בבית המשותף לשנות את "מבנה הזכויות המשותפות" בבית המשותף, קרי, לחזק ולשדרג את המבנה/בניין, לבין שמירה אדוקה על הזכויות הקנייניות שישנן לכל אחד ואחד מן הבעלים של הבית המשותף, המתנגדים למהלכים הללו. חקיקתו של החוק משנת 2008 הגמישה, כאמור, את הדרישות לגבי "רוב נדרש" בבית המשותף לביצועם של שינויים בזכויותיהם של בעלי היחידות בכלל, ובפרט בזכויותיהם בנוגע לרכוש המשותף.

ביום 24.1.2008 נכנס לתוקפו חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008  (להלן: "חוק המקרקעין החדש" או "החוק החדש"). בחוק זה רצה המחוקק לטפל בהתנגדויות הצפויות מטעם בעלי דירות בבית המשותף לפרויקט חיזוק הבניין עפ"י תמ"א 38. עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 כיום מודעים לחוק זה על תיקוניו ובכך ניתן לטפל ביעילות בחלק ניכר מהדיירים המתנגדים משיקולים זרים ושאינם תמי לב בהתנגדותם לתמ"א 38.

התנגדותו של מאן דהוא בבית המשותף היא מחזה נפוץ בישראל, עד כדי כך שאם אין אחד שכזה בבניין, כנראה שמדובר בבניין בבעלותו של בעלים יחיד. החסם הגדול ביותר לקידומה של התוכנית, בהנחה שהבניין עומד בדרישותיה, הנו מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבניין. בכדי לשחרר את החסם הזה במקצת, חוקק התיקון לחוק, שהגמיש קלות את התנאים הנדרשים בחוק המקרקעין החדש לביצוע עבודות בנייה ו/או הרחבת דירות קיימות ו/או הוספת דירות חדשות – בבית המשותף.

בהתאם לעיקרון הבסיסי של חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, הטלת תשלומים על בעלי הדירות בבית המשותף, כמו גם שינוי זכויות של בעלי הדירות ברכוש המשותף, מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. משכך, במקרה שפלוני מעוניין, לדוגמה, להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו, עליו לקבל את הסכמת כל בעלי היחידות בבניין לפעולה. גם לכלל זה, כמו כל כלל, קיימים חריגים שבכוחם להתגבר על התנגדויות של חלק מבעלי היחידות בסיטואציות מסוימות אך נדרש בהם רוב בדרך כלל של 75% ומעלה מבעלי הדירות ולפחות 2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לאותם בעלי דירות.

הפתרון ניתן בחוק המקרקעין החדש!

חוק המקרקעין החדש חוקק כ-3 שנים לאחר אישור תמ"א 38, יצוין כי החוק הנדון חל גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, וזאת מכח הוראות פרק ו1 בחוק המקרקעין ובשינויים המחויבים. החוק  במתכונתו הראשונית, לא פתר את בעיית הדייר הסרבן בתמ"א 38.

החידוש הגדול בתיקון של החוק בכל הנוגע לדיירים סרבנים הוא שניתן לתבוע אותם אצל המפקח על בתים משותפים בלשכות רישום המקרקעין כבר משלב קבלת היתר בתנאים, כלומר כ6-12 חודשים ממתן ההיתר הסופי. ןזאת כמובן אם יש רוב בבניין של 2/3 מבעלי הדירות ש2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, שהוא כאמור תנאי יסוד ראשוני להתחלת תהליך תביעת מתנגדי פרוייקט תמ"א 38.

 

155 ביום ה-10 בינואר 2011 התקבל בכנסת תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008, והוספה הגדרה זו.

hadasדייר סרבן פינוי בינוי