האם תשואת דירת מגורים הנרכשת להשכרה( שאינה דירתם היחידה של התא המשפחתי) , מושפעת מאופן חישוב המס הנובע מתיקון 76(ליניארי מוטב)?

נניח שיוסי הגר בדירה בבעלותו ברמת גן  רכש דירה להשקעה בתל אביב  ב1 לינואר 2011 .  עלותה של הדירה  היתה כ5000,000 ₪. שכר הדירה המשולם בגינה ע"י הדייר של יוסי(תשואה)הנו 10,000 ₪ לחודש כלומר סה"כ 120,000 ₪ בשנה המגלמת תשואה של כ2.5% לפני מס. מאחר שסכום זה של דמי השכירות הנו כפול משיעור הפטור על כן יוסי בוחר במסלול תשלום מס של  10% מס מהמחזור (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) שזה כ1000 ₪ לחודש.  סה"כ מס לשנה 12,000 ₪ .  כלומר הכנסה מהדירה אחרי מס ולפני הוצאות (החזקה מימון וכד') 108,000 ₪.

ליוסי 2 דירות מגורים ועל כן מכירת דירה לא תאפשר שימוש בסעיף הפטור 49ב(2).  ההנחה שיוסי זכאי לנצל את הליניאריות המוטבת בסעיף 48א(ב2) לחוק מסמ"ק

נניח שהדירה בתל אביב נמכרת ע"י יוסי  בשתי אפשרויות (הפרש של שנה ביניהן):

הראשונה ביום  1/1/16 .

והשניה  ביום1/1/17 . 

כמו כן נניח שהתמורה שהתקבלה במכירה בשתי העסקאות הייתה- 10,000,000 ₪.

לצורך פישוט הדוגמה נתעלם ממרכיב הפחת והוצאות אחרות שהיו למוכר.

ומכאן – שהרווח  ממכירת הדירה לפני מס הוא: הוא 5,000,000 ₪ .

על כן :

חישוב המס הליניארי המוטב יעשה על כן לפי 2 התרחישים –
הראשונה –  החזקה של 6 שנים בדירה (מכירה ב1/1/16)
השנייה –     החזקה של 7 שנים בדירה (מכירה ב1/1/17).

חישוב המס לפי האפשרות הראשונה( מכירת הדירה ב 1/1/16 ) –כאמור סה"כ עברו 6 שנים ממועד הרכישה, לפי החלוקה הבאה: 4 שנים(2/3) טרם 1/1/14 ושנתיים(1/3) לאחר 1/1/14.

על כן, חישוב המס (ליניארי מוטב) באפשרות הראשונה (מכירת הדירה ב1/1/16) :

2/3 *5,000,000*0% =0 מס בגין התקופה טרם1/1/14

1/3*5,000,000*25%=  416,250 ₪ – מס בגין התקופה היחסית שלאחר 1/1/14

 

חישוב המס לפי האפשרות השנייה( מכירת הדירה ב 1/1/17 ) –כאמור סה"כ עברו 7 שנים ממועד הרכישה לפי החלוקה הבאה: 4 שנים(4/7) טרם 1/1/14 ושלוש(3/7) לאחר 1/1/14. 

על כן, חישוב המס (ליניארי מוטב) באפשרות השניה (מכירת הדירה ב1/1/17) :

4/7*5,000,000*0%= מס בגין התקופה טרם 1/1/14

3/7*5,000,000*25%= 535,714 ₪ -מס בגין התקופה היחסית שלאחר 1/1/14.

מכאן  שעבור החזקת הנכס לשנה נוספת לצורך קבלת שכר דירה בסך 108,000 ₪( הכנסה של 10,000 לחודש *12חודש =120,000 ₪ בניכוי מס של 10% קרי 12,000 ₪ לשנה)  שילמנו מס במכירה בשנת 2017 (שנת אחזקה אחת נוספת) עוד  119464 ₪ ובסה"כ לאחר שנפחית את תקבול שכר הדירה לאותה שנה ( 108000 ₪) , נקבל ששילמנו מס נוסף של כ 11,464 ₪ עבור החזקת הדירה לשנה נוספת.

התוצאה אף גרועה מכך כי בחישוב דלעיל לא נכנס לחישוב מרכיב הפחת הנוסף עבור השנה הנוספת בשיעור של  כ2%- גורם שאמור להגדיל את הרווח לשנה הנוספת וכתוצאה מכך את סכום המס.

המסקנות המתבקשות  מהדוגמה לעיל:

  1. ברמות שכר דירה המגלם תשואה נמוכה, כפי שקיימת בשוק בעיקר בדירות יוקרה, הרפורמה עלולה להביא למיסוי גבוה יותר מעבר לתשואה עבור כל שנת החזקה נוספת  בדירה. בכך ממלאת הרפורמה את אחת ממטרותיה "לדחוף" את המשקיעים למכור דירות.
  2. ההנחה של סעיף 1 לעיל נכונה כל עוד אין תשואה נוספת משמעותית הנובעת מעליית מחיר הנכס ובטח במקרה שמחיר הנכס בירידה .
  3. המסקנה המשולבת מ1+2 לעיל- תשואה נמוכה מהשכרה בשילוב אופק נטרלי או שלילי לעליית מחיר הנכס אמור להוות תמרור אזהרה להמשך אחזקת דירות ההשקעה .

 

hadasהאם תשואת דירת מגורים הנרכשת להשכרה( שאינה דירתם היחידה של התא המשפחתי) , מושפעת מאופן חישוב המס הנובע מתיקון 76(ליניארי מוטב)?