מה זה תמ"א 38?

.
.
תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המוכר יותר – תמ"א 38, נועדה לאפשר את חיזוקם של מבנים קיימים שלא נבנו בהתאם לתקן הישראלי 413, וזאת במטרה לשפר את עמידותם בפני תרחיש אפשרי ביותר של רעידת אדמה.
תמ"א 38 מהווה את הנדבך המרכזי במערכת הסדרים מורכבים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בישראל, והיא מתמקדת בעיקר בהיבטים התכנוניים והסטטוטוריים הנדרשים בכדי להביא את מירב הבניינים בישראל למצב של מוכנות בפני רעידות אדמה.
תוכנית תמ"א 38 הנה וולונטרית, בבחינת כל הרוצה יבוא וייטול. משמעות הדבר היא כי כל המעוניין לחזק מבנה שהתוכנית חלה לגביו – מוזמן לנסות ולקדם זאת או לפנות לעורך דין תמ"א 38. כמו כן, כל החפץ בקבלת היתר לתוספת זכויות בנייה במבנה קיים במסגרת תמ"א 38 יידרש במקביל לחזק את המבנה כתנאי לקבלת ההטבות הגלומות בתוכנית. מי שאינו מעוניין בתוספת בנייה ו/או אינו חפץ בחיזוק המבנה שברשותו – אינו חייב, שכן אין בתוכנית תמ"א 38 ולו הוראה אחת המחייבת כפיית חיזוק על בעלי מבנה.
הוראות התוכנית קובעות את המסגרת החוקית שבה רשאיות הרשויות המקומיות ליתן היתרי בניה, מכוחה, לצורך חיזוק המבנים. כמו כן, תמ"א 38 על כלל הוראותיה היא הבסיס שעליו נבנו תמריצי הבניה השונים וביניהם מגוון הטבות המס.


כעשור חלף מאז אושרה תוכנית תמ"א 38 על ידי הממשלה, ובזמן זה הספיק המחוקק לתקן בה שלושה תיקונים משמעותיים, התיקון הרביעי, אגב,  נמצא כבר על שולחן הועדה הארצית לתכנון ובנייה.
על בסיסה הונהגו, במהלך השנים, הסדרים משפטיים וכלכליים משלימים הנדרשים על מנת להוציאה מן הכוח אל הפועל. עם הסדרים אלו נמנים תיקונים נרחבים בחוקי המסים והמקרקעין, כמו גם בחוק התכנון והבניה, ומאמרינו כוללים, כמובן, התייחסות רחבה לחקיקה הרלוונטית.
עם זאת, ועל אף יומרתה והציפיות הרבות שתלו בה הוגיה בעבר, לא סיפקה התוכנית פתרון הולם לחלק ניכר מהמבנים בישראל, לרבות בניינים באזורים פריפריאליים שאינם זוכים ליישם את התמריצים שמעניקה תוכנית תמ"א 38 בשל חוסר כדאיות כלכלית ואיסור גורף לניוד הזכויות הקבוע בסעיף 20 לתוכנית, זאת עד לתיקון 3 לתוכנית והוספתו של סעיף 20א.
כמו כן, חסרה בתוכנית תמ"א 38 התייחסות פרטנית לחיזוקם של מבני ציבור כגון מתנ"סים, בתי ספר ובתי כנסת. המכנה המשותף למבנים אלו הוא שאין, על פי רוב, להשבחתם כל משמעות כלכלית. התוצאה העגומה היא שאין בימים אלו כל תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים חשובים אלו, כמו גם מבנים נוספים שעליהם יורחב הדיבור במאמרים נוספים. עוד מן הראוי היה – היכן שמתאפשר במבנה ציבור לגופו של מבנה – לכלול בתוכנית גם תוספות בניה שייעודן התכנוני למסחר ו/או למגורים, כגון בניית אולמות לצרכים מסחריים ו/או מתן זכויות בניה באתרים אחרים ליזמים אשר יחזקו מוסדות ציבור בכדי לדוק בפרטי הסוגיה מומלץ להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38. כאמור, ניתן היה להסמיך את הועדה המקומית לקבל החלטה בנוגע לשינוי הייעוד במבני ציבור ולדון בכל בקשה לגופו של עניין ולאשר, על פי שיקול דעתה ועל פי כללי מסגרת שיקבעו מראש, את שינויי הייעוד המינימאליים הנדרשים לדעת הועדה על מנת לאפשר את מימונו של חיזוק מבנה/קבוצת מבנים וכד'. המשמעות וההשלכות הרבות של חיזוק מוסדות ציבור אינן מוטלות בספק, שכן חס וחלילה בעת רעידת אדמה או אסון דומה עשויים מבנים ציבוריים לקלוט את האוכלוסייה המקומית לשם מתן קורת גג זמנית או לשם פעילות מבצעית, כגון הקמת בית חולים שדה.

אין כל התייחסות בתוכנית תמ"א 38 למבנים שבהם חומרים מסוכנים העלולים לגרום לנזקים עצומים הן בנפש והן ברכוש, בהינתן רעידת אדמה. מן הראוי, כמו במקרים שהובאו לעיל, היה לדאוג לחיזוקם ולתמרצם בהטבות הגלומות בתוכנית. לעניות דעתנו, היה מקום להתייחס בתוכנית לעניין זה באופן פרטני, ואף לחייב – בתוספת חקיקה משלימה – את מחזיקי המבנים המסוכנים בחיזוקים הנדרשים.
סימן שאלה גדול מתנוסס גם מעל כלל הפרויקטים של הדיור הציבורי באזורי הפריפריה השייך לחברות משכנות כמו עמידר. לחברות אלו אין כל אינטרס כלכלי בחיזוק המבנים, וגם לדייריהן אין אפשרות כלכלית לממן חיזוקים כאלו. אכן, גם למגזר ייחודי שכזה היה ניתן לספק פתרונות ייחודיים בתמא 38. כך, לדוגמה, היה ניתן לאפשר ניוד זכויות לחברות הדיור הציבורי בישראל אך ורק בין המבנים המצויים במאגר הנכסים של החברות הללו. תיקון 3 לתמ"א 38 לא פתר את כל הבעיות שמנעו את חיזוקם של המבנים הזקוקים לכך בישראל. אמנם, לאחר תמ"א 38 -תיקון 3 קטן מספר המבנים שאין כדאיות כלכלית בחיזוקם , אך עדיין נותרו מאות אלפי מבנים במדינת ישראל ללא כל פתרון  שיאפשר את חיזוקם. כפי שיפורט בהמשך, התיקון השלישי לתוכנית, שזה מכבר אושר, מקל במספר מובנים על המצב הקיים אך אינו מהווה פתרון לכל המבנים הזקוקים לחיזוק, וגם אינו מתייחס לשאלות רבות שנשארו ללא מענה אף לאחר כל המאמץ בהעברתו של תיקון 3 לתמ"א 38 בכל צינורות הבירוקרטיה התכנונית של מדינת ישראל, בכדי להתעמק בפרטי התיקון כדאי להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38.

במאמרים הבאים יידונו הנושאים המרכזיים של תמא 38, ובכללם התמריצים שהיא מעניקה, בין היתר,  באמצעות תוספת הזכויות למבנים, הקלות בקווי בניין ועוד. עוד תובא התייחסות לבעיות ספציפיות, כגון קווי בניין, התיישנות, תוכניות מפורטות, שיקולי הוועדה המקומית ועוד.

hadasמה זה תמ"א 38?