תמ"א 38 ירושלים

מאמר זה נכתב עבורכם, הדיירים המתעניינים בתמ"א 38 בירושלים.

התוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, המוכרת לציבור כתמ"א 38, נחקקה על מנת לעודד חיזוק מבנים שנבנו לפי היתר בניה שניתן לפני 1/1/1980. תמ"א 38 מאפשרת לבעלי הנכסים לממן את החיזוק ומעניקה להם תוספת זכויות בניה באופן נכבד בכל רחבי הארץ. תמ"א 38 מעניקה לוועדות המקומיות (ובתוכן עיריית ירושלים) סמכות ושיקול דעת לתוספת זכויות בניה למבנים הטעונים חיזוק וניתן להוציא היתרי בניה מכח התוכנית.

סעיף 23 בתמ"א 38 מאפשר לוועדות המקומיות, כמו עיריית ירושלים, ליזום תוכניות מפורטות המתחשבות בתנאים המיוחדים של כל רשות מקומית. תוכניות לתמ"א 38 בירושלים לא ידמו לתוכניות המתאימות ליישוב בגליל או בעיר בנגב, מכאן גם נגזר  היתרי בניה וזכויות בניה שונים. עורך דין בתמ"א 38 בירושלים ידע לייעץ אודות תמ"א 38 בירושלים, עורכי דין המתמחים בתל אביב או כל יישוב אחר לפי המאפיינים הייחודיים ליישוב ידעו לייעץ באזורים בהם הם מכירים את התוכנית האזורית  מכח סעיף 23 לתוכנית.

ירושלים הינה אחת הערים העתיקות בעולם, ומכילה עושר בנייה בת מאות שנים, לצד תנופת בניה אדירה של העידן המודרני. שילוב ייחודי זה בירושלים  דרש התייחסות מיוחדת, ואכן שונתה התוכנית מכח סעיף 23 בתמ"א 38.

תכנית תמ"א 38 בירושלים  הנה תב"ע 100038 (להלן תמא 38 בירושלים),המגדירה הנחיות מיוחדות לבינוי באזורים השונים בעיר, לפי מאפייניהם ההיסטוריים והארכיטקטוניים השונים: תחום העיר העתיקה, תחום העיר ההיסטורית, אזורי שימור ואזורים המיועדים להתחדשות עירונית, כפי שנפרט.

 

תמ"א 38 בירושלים – העיר העתיקה

 

לא צריך להיות עורך דין תמ"א 38 המתמחה בירושלים כדי להבין ששיפוץ מודרני ומאסיבי של מבנים בעיר העתיקה דורש תוכנית מיוחדת, ולא יאושר תחת תמ"א 38 ככל שיפוץ שגרתי. העיר העתיקה בירושלים מוכרזת כאתר עתיקות לפי רשות העתיקות, ויותר מכך – היא נחשבת לאתר מורשת עולמית. העיר העתיקה בירושלים נבנתה ונהרסה לחליפין מעל אלפיים שנים, תחת שלטונות שונים, ומציגה יצירות ארכיטקטוניות המספרות על עברה העשיר ועל משמעותה הדתית והרוחנית למליוני אנשים ברחבי העולם. תוספות בנייה מעל מבנים בעיר העתיקה בירושלים תתאפשרנה במסגרת תוכנית מפורטת  המותאמת למבנה באופן יחודי ולא בהיתרי בניה מתוקף תמ"א 38 בירושלים.

,nt 38 hruakho

תמ"א 38 בעיר ההיסטורית ובאזורי השימור בירושלים

 

התחום המוגדר בתשריט תוכנית תמ"א 38 ירושלים בשם "תחום העיר ההסטורית ואזורי השימור", (צבוע במפה הנספחת לתוכנית 100038 בצהוב) הינו האזור בירושלים שהיה בנוי בשנת 1948 (שנת קום מדינת ישראל), המהווה את הגרעין ההיסטורי של התפתחות ירושלים מחוץ לחומות העיר העתיקה, במרכז העיר וסביבתו. בתחום זה כלולות גם השכונות ההיסטוריות מחוץ למרכז העיר וגרעיני הכפרים שנבנו לפני שנת 1948. אזור זה מאופיין בחזיתות וחצרות אופייניות לבניה הירושלמית, צמיחה מקומית, פרצלציה ותכסיות נמוכות של הבינוי וגובה בניה ייחודי לכל אזור. בין האזורים הכלולים בתחום זה ניתן למנות את ימין משה, מגרש הרוסים, מאה שערים וטלביה. על מנת לוודא האם האזור שאתם מעוניינים לבנות בו נכלל בתחום המקומות בעלי המגבלה המנויים כאמור בתוכנית, משרדנו ממליץ להתיעץ עם עורך דין תמ"א 38 בירושלים, הבקי באזוריה השונים של העיר והתייחסות עיריית ירושלים לגביהם.

עורך דין תמה 38 בירושלים

תמ"א 38 באזורים להתחדשות עירונית בירושלים

 

תמ"א 38 סימנה מספר אזורים בעיר כאזורים המיועדים להתחדשות עירונית בירושלים. עו"ד מומחה תמ"א 38 בירושלים ידע להצביע עליהם עבורכם כאזורים בעלי הפוטנציאל הרב ביותר במסגרת תוכנית תמ"א 38 בירושלים. תחום זה מאופיין בבניה ישנה ולוקה בחסר מבחינת האיכות הפיזית. בחלק מהתחום ישנה בניה בצפיפות נמוכה שאינה מנצלת את הפוטנציאל של השטח הקיים, ובחלקים אחרים בו ישנה בניה צפופה במצב פיזי ירוד. אזורים אלה מציגים פוטנציאל רב להתחדשות עירונית, לטובת ירושלים ותושביה, הזקוקים למרחבים ציבוריים יפים ובעיקר לתוספת יחידות דיור משמעותית.
בשל האופי המיוחד של העיר ירושלים, תמ"א 38 בגרסה המקומית מתיחסת למספר נקודות הייחודיות לירושלים. בכל מקרה של אי בהירות בנושאים אלה, אנו ממליצים להתיעץ עם עו"ד תמ"א 38 בירושלים כמו גם עם אדריכלים ויזמים המכירים את העיר, ובקיאים בניואנסים הייחודיים לה.
1. תמ"א 38 בירושלים מגבילה את תוספת הבינוי ע"ג מבנים קיימים בתחום זה, על מנת שלא לפגוע בתהליכי ההתחדשות העירונית העתידיים בו. (סעיף 6.2 בתמ"א 38)
2. תמ"א 38 בירושלים מכילה התיחסות מיוחדת לשימור ותיעוד מבנים המוגדרים בה כ"מבנים היסטוריים, למבנים במרקמים לשימור ולמבני השיכון הציבורי", אשר נבנו בשנים 1948-1970. מבנים אלה מהווים דגם ייחודי מבחינה אדריכלית והם אבן דרך היסטורית של העיר ירושלים.
3. תמ"א 38 בירושלים מתייחסת גם לשיטת הבניה הייחודית בבניינים ישנים (טרום 1980) בירושלים, הכוללת מעטפת בטון וחיפוי אבן ללא זיון, וגוזרת התנהגות סייסמית אופיינית היכולה להשפיע על התנהגות המבנה בעת רעידת אדמה.

ברוב המקרים, באזורי הפריפריה ובשכונות שאינן לשימור, נדרש תמריץ כלכלי מאסיבי שיהפוך את יישום תמ"א 38 לכדאי. כעורך דין תמ"א 38 בירושלים, אציין כי התוכנית מציעה עידוד יחסי לאזורים אלה, כך שניתן לנצל את הפוטנציאל העירוני הגלום בהם. תמ"א 38 בירושלים מציעה עידוד יחסי גם למבנים בהם יש חסמים בשל גובה המבנה או מספר דיירים גדול, וכן לפרויקטים המציעים פינוי בינוי מכח תמ"א 38 בירושלים ולפרויקטים הכוללים שדרוג הנדסי מלא של מערכת השלד האנכית  והקמת ממ"דים לכל הדיירים במבנה הקיים.
הוגי תמ"א 38 בירושלים השכילו להבין את האיזון העדין בין תוספת זכויות בניה רבות מדי שעלולות להגדיל את הכוחות המסכנים את המבנה ברעידת אדמה, לבין שיפור הכדאיות הכלכלית למימוש, שתתמרץ את הדיירים לחזק את המבנה מפני אסון טבע אפשרי. לאור זאת, התוספות לעידוד החיזוק  מוצעות בתמ"א 38 ירושלים באופן מדורג באופן הקשור באופן הדוק בנתוני המבנה.

בכל מקרה של ספק או התלבטות בנוגע לסיווג האזור או המבנה שברצונכם לחזק, מומלץ להתיעץ עם עורך דין תמא 38 בירושלים הבקי בתוכנית תמ"א 38 ירושלים. כמו כן, אנו ממליצים להתקשר עם יזם ואדריכל בעלי נסיון בתמ"א 38 בירושלים. בצורה זו, תדעו שכל השיקולים התכנוניים, העירוניים, האסתטיים, המבניים, המשפטיים והמסויים נקלחים בחשבון, עם הדגשים הייחודיים לעיר ירושלים.

התוכנית מאפשרת לתושבי ירושלים ליישם את תמ"א 38 בירושלים עם יזמים המבינים מהיא תמ"א 38 בירושלים ועו"ד תמ"א 38 בירושלים.

מעוניינים לקרוא עוד על תמ"א 38? 
לחצו כאן למאגר שאלות ותשובות לדיירים

hadasתמ"א 38 ירושלים