פינוי בינוי לבניין (עד 23 יח') -עורך דין תמ"א 38/2 ממליץ להרוס ולהרוויח בגדול

לפני שאתם נגשים להרוס את הבית ולהרוויח בגדול מומלץ, קודם לפנות לעו"ד תמ"א 38/2,  שיבחן עבורכם את מסכת ההטבות  הנתנות ע"י ממשלת ישראל לחיזוק ביתכם בדרך של הריסת הבניין ובנייתו מחדש (לא.. זו לא טעות דפוס!).  מה שמכונה בציבור תמ"א 38/2 משופר , כלומר התוכנית הקיימת ששופרה לעין ערוך כפי שיובהר בהמשך.

לפני שנתיים לערך, תוקנה התוכנית  בסעיף ההריסה והבנייה מחדש לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה זו הפעם השלישית . התוכנית במתכונתה הנוכחית מאפשרת להרוס בניין הטעון חיזוק כנגד רעידת אדמה ולבנות במקומו בניין חדש. ברור לכל מהנדס מצוי שהריסת מבנה עם בעיות רבות וקשות ובניית בניין חדש ויפה תחתיו, עדיפים בהרבה מחיזוקו של הבניין הישן המט ליפול. אלא, שעלות של הריסת בניין ובניית בניין תחתיו פוערת בור ענק של עלויות ,הרבה מעבר לחיזוקו של בניין. כדאי לפנות טרם התקשרות עם יזם לעורך דין תמ"א 38/2.

בתחילת הדרך , מצד אחד תוקנה התוכנית המקורית לחיזוק מבנים שכבר היה בה האפשרות של הריסת המבנה והקמתו מחדש, אך התוכנית  לא איפשרה תוספת ראויה של  זכויות בנייה ,שיהפכו את העניין לכלכלי. כלומר בכדי שפרויקט שכזה יהיה כלכלי ועל כן ישים, יש לאפשר לפחות הכפלה של שטחי הבנייה ואף, לעיתים, שילושם, דבר שהתאפשר רק בתיקונה  של תמ"א 38/3.

לאחר תיקונה של תמ"א 38/2, התוכנית אפשרה הוספת עד שתיים וחצי קומות נוספות, ובנוסף להם  הוספת שטחי בנייה עפ"י תוכניות אחרות החלות במקום והכל תוך הרחבת שטחי הקומות (המקוריות ואלה שהתווספו) עפ"י קוי הבניין המיטיבים של תמ"א 38/2.  לדוגמה, אם הבניין המקורי שלנו הנו בעל 3 קומות , בכל קומה ישנה דירה ששטחה 100 מ"ר  ובנוסף ישנה תוכנית בניין עיר באזור המאפשרת הוספת שתי קומות נוספות לבניין. במקרה שכזה  ניתן היה להוסיף סה"כ לבניין עד כ 41/2 קומות,  שתיים וחצי קומות מכח תמ"א 38/2 ובנוסף עוד שתי קומות במסגרת התוכנית בניין עיר הקיימת. בנוסף  ל41/2 הקומות הללו ניתן יהיה להגדיל את שטחה של כל קומה בבניין החדש  עד 25 מ"ר בכפוף לקוי הבניין(קוי בניין מיטיבים של תמ"א 38/2) . לאחרונה הגביל היועמ"ש את פרשנות 14א לתמ"א 38/2 ,כך שאפשרות פינוי בינוי תמ"א 38/2 הצטמצמה במידה ניכרת . בתגובה לכך מועצת התכנון הארצית העבירה במועצה תיקון לסעיף 14 א הדן בהריסה ובנייה מחדש(פינוי בינוי תמ"א 38/2) שמחד מצמצם את הפרשנות שהיתה קיימת עד הקיץ ומאידך מרחיבה את הפרשנות שנקט בה היועמ"ש. מבולבלים? פנו לעורכי דין תמ"א 38 ירושלים והמרכז והם יבחנו כל מקרה לגופו.

תיקון 74 – פינוי בינוי תמ"א 38/2

כצעד משלים להרחבת זכויות הבנייה כמוסבר לעיל , תוקן חוק מיסוי מקרקעין  (נכנס לתוקף מ 1/1/2013 ). החוק מאפשר לדיירים למכור את דירתם עם זכויות הבנייה שיקבלו מכח תמ"א 38/2 ללא תשלום מס ולקבל מהיזם דירה חלופית בבניין החדש , כמובן בכפוף לתנאי החוק.

כך שהתקשרות עם היזם להריסת דירתנו , במידה ותעשה עפ"י הכללים, לא תחוייב במס ואף מכירת הדירה החילופית לאחר קבלתה יתכן ותהיה פטורה ממס במידה  והפעולות   נעשו עפ"י הקבוע החוק מיסוי מקרקעין  ובכפוף להם

…אז בפעם הבאה שיזם מדפק על דלתכם עם הצעה להרוס את ביתכם, במסגרת תמ"א 38/2 תפתחו לו את הדלת …מי יודע, אולי תרוויחו בגדול. אגב…בירושלים מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתוכנית תמ"א 38 המקומית.

hadasפינוי בינוי לבניין (עד 23 יח') -עורך דין תמ"א 38/2 ממליץ להרוס ולהרוויח בגדול