כיצד משפיע בחירת מסלול המס לדירה מושכרת על חישוב המס הליניארי המוטב?

במכירת דירת מגורים מזכה, החייבת במס ליניארי מוטב, אשר הושכרה למגורים, ואשר המוכר החיל על הכנסותיו מדמי השכירות את הוראות מסלול המס המופחת (10% מס לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) או (במידה ודמי השכירות עד גובה תקרת הפטור), את הוראות מסלול הפטור [על-פי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990]. במכירת דירת מגורים מזכה, החייבת במס ליניארי מוטב, אשר הושכרה למגורים, ואשר המוכר החיל על הכנסותיו מדמי השכירות את הוראות מסלול המס המופחת (10% מס לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) או  (במידה ודמי השכירות עד גובה תקרת הפטור), את הוראות מסלול הפטור [על-פי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990]. עמדת רשות המיסים היא, שהמוכר לא ייהנה מניכוי הוצאות שוטפות בניכוי מהשבח, לרבות הוצאות מימון. עמדה זו של הרשות היא נוקשה  שהרי לאורך שנות השכירות לא ניתן היה לתבוע אותן אצל פקיד השומה במסלולים אלו, משום שמסלולים אלו מגלמים בתוכם הכרה של ההוצאות השוטפות ובתוכן הפחת. לדוגמה אם רכשתם דירה במיליון שקל והיא הושכרה למשך עשור, במסלול מיסוי של 10%(סעיף 122) ובגינה הפחת על-פי התקנות  על החלק היחסי מעבר ל1/1/14 היה 10,000 שקל, אזי בחישוב השבח יתווסף למחיר הדירה סכום יחסי זה, לפי חישוב ליניארי יחסי (חיוב לתקופה היחסית מעבר ל1/1/14) או יופחת סכום יחסי זה מסכום הרכישה (המהווה הוצאה לצורך חישוב השומה), כך שבכל מקרה השבח (הרווח) יגדל, ומאחר שהדירה תחויב במס ליניארי אזי תשלום המס יגדל באופן יחסי (סכום הפחת בחלק מהתקופה מ1/1/14 עד למועד המכירה, ביחס לכל תקופת האחזקה של הדירה X השבח  X שיעור המס) . חשוב לציין שישנה הקלה המופיעה בהוראת הביצוע של רשות המיסים, לפיה במקרה של דירה שדמי השכירות בגינה היו נמוכים מתקרת הפטור ופטורים ממס בשל בחירה במסלול המעניק פטור מלא ממס, הרי הפחת יחושב מפברואר 2007 בלבד. יודגש שמחד בכל שנות ההשכרה במסלולי מס אלה (מסלול 10%או מסלול פטור) לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות ( כגון פחת) ומאידך במועד המכירה שבו אנו מחשבים את שומת  מיסוי המקרקעין, הפחת מוכנס למשוואת חישוב השומה ומגדיל את הרווח החייב במס.
< חזור
adminמיסוי מקרקעין