תמ"א 38 – מטרות, תחולה, ומעמד ביחס לתוכניות אחרות


במאמר זה נדון במטרות תמא 38 כפי שהוגדרו על ידי המחוקק, בתחולת התוכנית, וגם במעמד תמ"א 38 ביחס לתוכניות אחרות.

מטרות תמ"א 38 ותחולת התוכנית

תמ"א 38 – ובשמה המלא, "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" – היא תוכנית שנעשתה ביוזמתה ובאישורה של ממשלת ישראל.
מטרת תמ"א 38,  כפי שהתוותה הממשלה, הנה משולשת:

א. קביעת הנחיות ברורות ומפורטות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.

ב. הגדרת הנחיות להריסת מבנים קיימים אשר נדרשים בהם חיזוקים בפני רעידות אדמה וקביעת הסדרים להקמתם מחדש (מעין מִינִי תוכנית ל"פינוי-בינוי").

ג. עידוד בעלי הדירות לחיזוק מבנים באמצעות הטבות של תוספות בנייה ופטור נרחב ממיסוי ממשלתי ומוניציפאלי.

התוכנית חלה על מבנים קיימים שניתן היתר לבנייתם בכל שטח מדינת ישראל (ראו תמ"א 38 סעיף 3) כשתנאי הסף לחסות בצילה הוא שהיתר הבנייה בהם ניתן לפני ה-1 בינואר 1980 (להלן: "המועד הקובע". ראו סעיף 4 שם) לפרטי דרישה זאת כדאי להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38.
תמ"א 38 אינה חלה, ככלל (ניתן להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38) על מבנים המיועדים להריסה על פי צו סופי של בית משפט או על מבנים להריסה על פי תוכנית (ראו סעיף 4.1 סיפא בתוכנית).
בעקבות התוכנית הוציא משרד הפנים הוראות מפורטות לאגפי התכנון והרישוי ברשויות המקומיות, בנוגע לפרמטרים הנדרשים לשם הוכחת הצורך בחיזוקים והכנת החישובים הנחוצים.

חוות דעת הנדסית על כך שהמבנה זקוק לחיזוק הנו תנאי הכרחי למתן ההיתר. אי הגשת חוות דעת הנדסית כנדרש בהתאם לתוכנית ולהנחיות והוראות משרד הפנים, לא יאפשר להכנס תחת כנפיה. דא עקא, שחוות דעת הנדסית המעידה על הצורך בחיזוק הכרחי של הבניין כנגד רעידת אדמה – במתכונת הנדרשת על פי משרד הפנים -כרוך בהוצאה כספית לא מבוטלת, ועל כן – כפי שיובהר בהמשך – מהווה את אחד החסמים העיקריים לאי יישומה של תמ"א 38 בהיקף הנדרש ברחבי הארץ.

מבנים שתוספות בנייה נוספו בהם לאחר המועד הקובע (סעיף 4.2)

לאחר אישור תמ"א 38 בממשלה התברר, מחד, כי קיימים בארץ לא מעט בניינים שהיתר הבניה המקורי שלהם הוצא הרבה לפני המועד הקובע, ולכן הם זכאים לכאורה להיכלל בתוכנית תמ"א 38 בכפוף לתנאיה. מאידך, במקרים רבים הוסיפו בעלי דירות באותם בניינים תוספות בניה בין 1.1.80. (להלן: המועד הקובע) לבין יוני 2005 (כגון בקשות לשינוי תב"ע נקודתית). תוספות הבניה שלגביהן ניתן היתר לאחר המועד הקובע הותנו לרוב בחיזוק התוספת ו/או כל המבנה לפי תקן ישראלי 2413 לרעידות אדמה, אך לרוב לא בוצעו בפועל.

ברמה העקרונית, חשוב לציין ולהדגיש כי בעבר נדרש המעוניין בתוספת בניה  להצהיר בטרם קבלת ההיתר על עמידותו של הבניין (או תוספת הבנייה) בתקן הישראלי לרעידות אדמה ת"י 2413. במידה שלא עמדו הבניין או תוספת הבניה בתקן זה, היה על מבקש הבקשה להתחייב לחזקם. בניין שאכן בוצעו בו תוספות בניה משמעותיות, כמו הוספת קומה, ומתכנניו התחייבו לחזקו, נחשב בעיני הרשויות כבניין מחוזק כנגד רעידות אדמה שהתוכנית אינה חלה לגביו, למרות שבפועל, כאמור, לא חיזקו מבקשי ההיתר את הבניין כנגד רעידות אדמה במסגרת בניית התוספות כמובן שבמקרים שכאלה מאוד כדאי להתייעץ עם עורך דין תמא 38. מציאות זו של בניית תוספות בנייה, ובעיקר הוספת קומה/קומות לבניינים ישנים מבלי לחזק את הבניין כמתחייב מהוספת הבנייה, מנעה מהמבקשים – בראשיתה של יישום התוכנית – להגיש בקשה להיתר על פי תמ"א 38. טענת הרשויות המקומיות היתה כי אלו שביקשו תוספות בניה שאושרו בעבר, התחייבו לחזק את התוספת ו/או הבניין כולו אך לא עשו כן, והרי שבעצם הענקת הטבות במסגרת תמ"א 38 לעבריינים אלה, ייצאו למעשה החוטאים נשכרים.

בעקבות כך, תוקן בפברואר 2010 סעיף 4 בתמ“א 38, ונוסף לו סעיף 4.2 הקובע כי “תוכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר ההיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1.1.1980 ולאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בניה, ונקבע בכתב, על ידי מהנדס, כי לא נבנו על פי תקן ת“י 413 (כמתחייב במועד הוצאת היתר הבניה עבור תוספת הבניה – מ.ט). ובלבד שההיתר לתוספת הבנייה ניתן עד יום 18/5/2005“. כלומר, אם הוספה לבניין תוספת בניה כלשהי במסגרת שינוי נקודתי, למשל הוגשה בקשה לתוספת קומה במסגרת שינוי תוכנית בניין עיר (להלן: תב“ע), והיתר הבניה של אותה תוספת ניתן טרם 18/5/2005 – הרי שניתן יהיה להגיש בקשה על פי תמ“א 38 לקבלת תוספות הבניה הניתנות כנגד ביצוע החיזוקים לבניין (רצוי שבקשה שכזו תוגש ע"י עורך דין תמ"א 38).

ההוראה בתוכנית אינה דורשת מהמבקש או מהמהנדס שהיה חתום על הבקשה בעבר הרחוק ליתן הסבר מדוע הבניין לא חוזק כפי שחויב בטרם קיבל בעבר את ההיתר לתוספת הבניה. כאמור, חלק מן הרשויות המקומיות מנסות ליתן פרשנות מצמצמת לתיקון זה, ובפועל הוא מוגבל בהתניות וסייגים. דוגמה לכך ניתן למצוא בתוכנית ה"תמ"א 38" הירושלמית שמספרה 10038, תוכנית שנוצרה מכח סעיף 23 לתמ“א 38. בתוכנית זו בה הוגבל הסעיף למקרים בהם לתוספות הללו ניתן היתר עד 1/1/1996 ובאם לתוספות הללו ניתן היתר לאחר 1/1/1996 לא תותר תוספת יחידות חדשות(ככלל להבנת מגבלות של תוכניות מקומיות רצוי לבדוק עם עורך דין תמא 38 מקומי).

סעיף 6.3 לתוכנית דן בתוכניות שאושרו לאחר כניסת תמ“א 38 לתוקף והמאפשרות תוספת בניה למבנים הבנויים בפועל. על תוכניות אלו לכלול הוראה המתנה את מתן ההיתר לתוספת הבניה בחיזוק אותם מבנים על פי הוראות תמ“א 38.עורך דין תמ"א 38 בירושלים

מעמדה של תמ"א 38 לעומת תוכניות אחרות (סעיף 6)

ככלל, גוברת תמ"א 38 – בנושאים ובתכנים שהיא מסדירה – על תוכניות אחרות (ראו סעיף 6.1 לתמ"א 38), להוציא הסתייגויות שיצוינו להלן או הסתייגויות המצוינות בתמ"א 38 עצמה ואינן מפורטות כאן מפאת קוצר היריעה. כך לדוגמה, תוכניות החלות על מתחמים שעניינם "פינוי-בינוי" עדיפות על תוכנית תמ"א 38, ולכן התוכנית לא חלה עליהם. גם בניין המיועד לשימור (כזה שהתוכניות לגביו, כמו גם הפסיקה, מסייגות את תוספות הבנייה) לא יוכל ליהנות מתוכנית החיזוקים, אלא במגבלות שיוכתבו על ידי הוועדות לתכנון ובנייה ברשויות המקומיות, בהתאם להנחיות מחלקת השימור ברשויות המקומיות ובכפוף להוראות התוכנית עצמה.

תוספות בנייה או הריסת מבנה והקמתו מחדש שהתאפשרו מכח תוכנית החיזוק, יאושרו בתנאי שאינן עומדות בסתירה להגבלות בנייה שנקבעו בתוכניות מתאר ארציות אחרות (ראו סעיף 6.4 בתמ"א 38). במקרה שבו התוכנית עומדת בסתירה למגבלות בנייה המצויות בתוכניות בנייה מחוזיות, היא הופכת לטעונת אישור על ידי הוועדה המחוזית הנוגעת בדבר (תמא 38 סעיף 6.5, לפרטי היישום של סוגיה זו כדאי להתייעץ עם עורך דין תמ"א 38).

כך גם בנוגע למבנים המיועדים לשימור: לא תותר תוספת בנייה מכח תוכנית החיזוק אם זו אינה מתיישבת עם הוראות השימור החלות על המבנה עפ"י התוכנית ובכללם התנאים שנקבעו בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

hadasתמ"א 38 – מטרות, תחולה, ומעמד ביחס לתוכניות אחרות